Transmettre un bien immobilier à ses enfants : pourquoi la SCI est une solution patrimoniale incontournable ?

Anticiper sa succession grâce à la SCI

Transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants peut s’avérer complexe : indivision, répartition inégale, fiscalité lourde. La Société Civile Immobilière (SCI) s’impose comme un véritable outil de gestion et de transmission patrimoniale. Elle permet d’organiser la détention et la transmission d’un bien immobilier dans un cadre juridique souple, tout en anticipant les conséquences fiscales et successorales.

Pourquoi créer une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier ?

Une réponse aux enjeux familiaux et patrimoniaux, la constitution d’une SCI permet :

• de conserver l’unité du bien tout en évitant l’indivision entre héritiers,

• d’organiser la transmission des parts en fonction de ses objectifs familiaux,

• de conserver le contrôle et les revenus (par exemple via une donation avec réserve d’usufruit).

  
  

Cela s'avère particulièrement utile si :

• le patrimoine comprend un immeuble difficilement partageable (résidence secondaire, immeuble de rapport, etc.),

• les enfants ont des capacités différentes à gérer un bien immobilier,

• l’on souhaite transmettre de manière progressive.

Quels sont les principaux avantages de la SCI pour transmettre un bien immobilier ?

Sur le plan juridique :

• Stabilité : la société continue d’exister au-delà du décès du fondateur. Pas d’indivision.

• Souplesse statutaire : possibilité d’aménager les pouvoirs, le droit de vote, la répartition des bénéfices, les règles d’entrée ou de retrait des associés.

• Protection du donateur : conservation du pouvoir de gestion grâce à des statuts bien rédigés (clause de gérance, clauses d’agrément, etc.).

  
  

Sur le plan fiscal :

• Décote sur la valeur des parts : les parts sociales sont souvent moins liquides qu’un bien immobilier détenu en direct, permettant une évaluation moindre pour le calcul des droits de donation.

• Possibilité de démembrement des parts : le donateur peut transmettre la nue-propriété des parts et conserver l’usufruit, optimisant ainsi la fiscalité tout en conservant les revenus.

• Transmission progressive : possibilité de faire plusieurs donations dans le temps en bénéficiant de l’abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans.

Comment fonctionne la transmission de patrimoine via une SCI ?

Apport du bien à la SCI :

• Le bien immobilier est transféré à la société par apport, ce qui génère l’attribution de parts sociales en contrepartie. Cet apport peut être pur et simple ou à titre onéreux (avec inscription en compte courant ou remboursement via emprunt). Attention : l’apport déclenche potentiellement une taxation de la plus-value.

Donation des parts sociales :

• Une fois la SCI créée, les parents peuvent transmettre les parts sociales par donation simple (pleine propriété ou nue-propriété), ou donation-partage, qui fige les valeurs et évite les contestations lors de la succession. La donation doit être réalisée par acte notarié.

Rôle du donateur après la transmission :

• Le donateur reste généralement gérant de la société et conserve les revenus issus de l’usufruit. Il peut également stipuler un quasi-usufruit sur les plus-values exceptionnelles. Pour bloquer certaines décisions (comme sa révocation), il est conseillé de conserver au moins une part en pleine propriété.

Donation-partage et SCI, un duo gagnant en matière de transmission ? 

La donation-partage permet d’attribuer les parts à ses enfants de manière égalitaire (ou non), même si le patrimoine n’est constitué que d’un seul bien.

Elle offre :

• une stabilité juridique (non rapportable à la succession, évaluation figée),

• une sécurité renforcée (notamment avec une donation-partage conjonctive pour les couples),

• une fiscalité optimisée : abattements de droit commun, donation en démembrement, etc.
  

Qui peut bénéficier de cette stratégie ?

La SCI peut intégrer :

• des enfants mineurs (avec aménagement statutaire ou protection via l’accord du juge des tutelles en cas d’apport),

• des majeurs protégés,

• des conjoints ou partenaires (avec attention particulière au régime matrimonial ou au PACS).

Elle est particulièrement adaptée :

• aux familles avec plusieurs enfants,

• aux patrimoines immobiliers hétérogènes ou concentrés sur un seul actif,

• aux situations nécessitant une organisation sur mesure (enfant handicapé, famille recomposée, etc.).

SCI et fiscalité, que faut-il savoir ? 

Revenus locatifs :

• En SCI à l’IR : imposition directe des associés sur les loyers (catégorie revenus fonciers).

• En SCI à l’IS : la société paie l’impôt sur les bénéfices, et les dividendes sont imposés chez les associés.

Plus-values :

• En SCI à l’IR : régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention.

• En SCI à l’IS : imposition sur la plus-value comptable, sans abattement.

• IFI Les parts sociales sont imposables à hauteur de la valeur des biens immobiliers détenus, nette de dettes admissibles. Le démembrement doit être analysé précisément.

Que faut-il anticiper en terme de couts ? 

La mise en place d’une SCI génère des couts, qu’il faut anticiper : 

• Frais de constitution (rédaction des statuts, enregistrement, immatriculation) : 1 000 à 3 000 €.

• Donation des parts : frais de notaire calculés sur la valeur en pleine propriété des parts transmises (même si la donation est en nue-propriété).

• Frais récurrents : tenue de comptabilité, assemblée annuelle, formalités.

Que faut-il éviter ?

Principalement le mélange SCI et résidence principale ou SCI et location meublée. 

• Détention de la résidence principale via une SCI fait perdre plusieurs avantages fiscaux et civils (abattement à l’IFI, protection du conjoint survivant, exonérations…).

• En cas de location meublée, la SCI est fiscalement requalifiée et soumise d’office à l’IS, ce qui génère une double imposition.

Conclusion : pourquoi la SCI est un atout pour transmettre son immobilier à ses enfants ?

Créer une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier, c’est : 

• Préparer sereinement sa succession,

• Garder la main sur la gestion des biens,

• Optimiser la fiscalité de la transmission,

• Éviter les blocages liés à l’indivision.

Attention, chaque situation familiale est unique. Le choix des statuts, du régime fiscal, ou encore du type de donation doit être sur mesure.

Vous souhaitez mettre en place une stratégie de transmission via SCI ? Contactez-nous pour afin d'en discuter.