L’acquisition de la résidence principale est un enjeu patrimonial majeur en France. Malheureusement et dans beaucoup de cas, l’assurance emprunteur qui est aujourd’hui un des premiers piliers de la protection de la famille manque souvent de personnalisation.
La loi relative à l’assurance emprunteur, dite loi Lemoine, prévoit que les assurés peuvent changer d'assurance emprunteur à tout moment. Elle permet aussi la suppression du questionnaire de santé lorsque l'encours de crédit par assuré est inférieur à 200 000 €. Le droit à l’oubli est aussi renforcé ce qui peut dans certains cas avoir un impact sur les contrats ayant une surprime.
La loi Lemoine ?
La loi relative à l’assurance emprunteur a été publiée au Journal officiel le 1er mars 2022. Elle prévoit :
de permettre la possibilité aux personnes physiques ayant souscrit un emprunt immobilier de résilier sans frais et à tout moment l'assurance emprunteur sous réserve, que la nouvelle proposition offre des garanties équivalentes.
la suppression du questionnaire médical lorsque l'encours de crédit par assuré est inférieur à 200 000 € et que le remboursement arrive à échéance avant les 60 ans de l’assuré.
de réduire à 5 ans (au lieu de 10 ans auparavant) le droit à l’oubli pour les personnes ayant eu un cancer ou l'hépatite C.
Cette loi concerne les crédits immobiliers à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) contractés par des personnes physiques et non destinés à financer une activité professionnelle.C. cons. art. L. 313-1 et L. 313-2. Le prêt devra servir à financer un bien immobilier, ou un terrain à bâtir sur lequel sera érigé un un bâtiment.
Seront donc exclus et ce saufs dispositions contractuelles contraires :
les prêts destinés à financer les locaux commerciaux ou professionnels.
les prêts destinés à financer l’achat de parts de SCI ou des parts de SCPI.
les prêts souscrits par des sociétés destinés à financer une activité professionnelle.
Optimiser son assurance de prêt : Remboursement forfaitaire ou indemnitaire ?
L’assurance de prêt interviendra en cas de défaillance d’un assuré. Le premier niveau de garantie, Décès et PTIA, ou décès et perte totale et irréversible d’autonomie, permet un remboursement intégral du capital restant dû. Après ces deux garanties indissociables, suivent d’autres garanties en cas de maladie ou d’accident :
La Garantie IPT : Invalidité Permanente Totale quand l’assuré présente un taux d'invalidité supérieur ou égal à 66%.
La garantie ITT : Incapacité Temporaire Totale de travail quand l'assuré ne peut exercer sa profession ou aucune autre susceptible de lui procurer des revenus.
La garantie IPP : Invalidité Permanente Partielle quand l'assuré présente un taux d'invalidité supérieur ou égal à 33 % et inférieur à 66 %. Cette garantie n’est pas systématique.
C’est sur ces garanties qu’ils existent deux modes d’indemnisation : Forfaitaire et Indemnitaire !
L’assurance indemnitaire : L'assurance indemnitaire intervient pour compenser une perte.
Dans un contrat indemnitaire, le remboursement perçu en cas de sinistre est proportionnel à la baisse des revenus qui est constaté. Si par exemple vos revenus diminuent de 50%, la garantie interviendra à hauteur de 50%. Si vous percevez des prestations sociales qui viennent compenser cette baisse, l'assureur par contre ne prendra rien en charge !
L’assurance forfaitaire : L'indemnisation forfaitaire permet à l'assuré de déterminer la somme qu'il percevra en cas de sinistre.
Avec l’indemnisation forfaitaire quelque soit la perte de revenus, vous êtes indemnisés de la même manière. Il n’y aura pas de prise en compte des différentes sources de revenus que vous pourriez avoir en cas de sinistre : Indemnités Journalières de Sécurité Sociale ou contrat de prévoyance additionnel.
L’avis de EONE Conseil sur ce sujet dont l’impact patrimonial est très largement sous estimé !
Il est maintenant possible de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, grâce à l’application de la loi Lemoine. Il n’est plus nécessaire d'attendre le premier anniversaire du contrat pour pouvoir le substituer par une offre souvent moins chère à garanties équivalentes avec un mode d'indemnisation plus avantageux. L'immobilier étant majeur dans le patrimoine des Français, il est primordial de ne pas sous estimer cette optimisation !
Nous avons vu des différences vraiment importantes sur certaines offres faites à nos clients. Il ne faut pas non plus oublier que la loi Lemoine s'applique aussi bien aux contrats concernant les résidences principales que les investissements immobiliers. C'est pourquoi nous faisons un point systématique sur cette thématique lors de nos audits patrimoniaux.
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